Často-krát sa v realitnej praxi stretávame s otázkou, či môže nájomca platiť mesačné nájomné prenajímateľovi na ruku alebo ako má byť po správnosti rozdelená predajná cena v kúpnej zmluve.

Už dávnejšie vstúpil do účinnosti zákon č. 394/2012 Z.z., ktorý obmedzuje peňažné hotovostné operácie. Toto obmedzenie spočíva v tom, že ak sa platba v hotovosti realizuje medzi právnickými osobami a fyzickými osobami – podnikateľmi, maximálny limit úhrady môže byť vo výške 5.000 €. Pri fyzických osobách – nepodnikateľoch je táto hranica o čosi vyššia, predstavuje 15.000 €.

Pre pochopenie, čo platba v hotovosti znamená, ide o odovzdanie bankoviek alebo mincí v hotovosti v mene euro alebo v inej mene odovzdávajúcim a prijatie tejto hotovosti príjemcom. Laicky povedané, peniaze za tovar či službu sú odovzdané z ruky do ruky.

Pozor na rozdelenie kúpnej ceny.

Ako určite mnohí z vás vedia, financovanie kúpy nehnuteľnosti sa môže realizovať viacerými spôsobmi. Jedným z nich, je platba v hotovosti, pri ktorej zmluvné strany kvôli opatrnosti najčastejšie využívajú bankovú vinkuláciu alebo notársku úschovu. Ďalším, v súčasnosti najviac používaným (vzhľadom k nízkym úrokovým sadzbám) je hypotekárny úver. Pri oboch typoch úhrady kúpnej ceny, je porušenie zákona viac menej eliminované. Mnohokrát sa však stáva, že celková kúpna cena je rozdelená na viacero častí. A tu môže nastať problém. Ak je jedna z čiastočných úhrad vykonaná v hotovosti (nie prevodom alebo vkladom priamo na účet predávajúceho), dochádza k porušeniu zákona. Nakoľko ak kúpna zmluva znie na sumu vyššiu ako 5.000 € resp. 15.000 €, všetky platby musia byť vykonané výlučne bezhotovostne, teda bankovým prevodom.

Dôležitým faktom však je, že platnosť právneho úkonu, teda kúpnej zmluvy, nebude dotknutá, ak zmluvné strany porušia obmedzenie hotovostnej platby. Predávajúcemu a kupujúcemu však hrozí mastná pokuta.

Platba nájomného.

Rovnaké pravidlá platia aj pri nájomnom vzťahu. Či už figurujete na strane prenajímateľa alebo nájomcu, treba si dávať pozor v prípade, ak súčet všetkých samostaných platieb nájomného počas nájomného vzťahu je vyššia ako zákonom stanovená hranica, všetky platby musia byť uhradené výlučne bezhotovostným prevodom na účet prenajímateľa. Ak čo i len jedno nájomné uhradíte v hotovosti, porušujete zákon a nemusí vás minúť už spomínaná pokuta.

Koľko vám môžu vyrúbiť?

Ako je zvykom, za porušenie zákona môžete dostať nie primalú pokutu. Pri nezákonnej hotovostnej transakcii medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi sa môže pokuta vyšplhať do výšky 10.000 €, pri podnikateľoch až do výšky 150.000 €. Pokutované môžu byť obidve strany, teda ten čo platbu uhradil a aj ten, čo ju prijal.

Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.

Navštívte stavebný úrad

Žiadosť o stavebné povolenie nájdete na príslušnom stavebnom úrade, ktorý je súčasťou mestského alebo obecného úradu. Žiadosť dostanete spolu s dalšími prílohami ku stavebnému povoleniu, ktorých je veľa a preto si ju vyzdvihnite radšej dostatočne vopred ak sa ponáhľate so stavaním. Rôzne  inštitúcie majú 30 dní na vyjadrenie.

•  Prílohy k stavebnému povoleniu

• projektová dokumentácia, projektanta a jeho osvedčenie. Ak by ste si chceli postaviť dom vlastnými silami, k prílohám budete ešte potrebovať doložiť údaje stavebného dozoru a jeho oprávnenie.
• právoplatné územné rozhodnutie
• základné údaje o stavbe, údaje o vlastníkoch susedných pozemkov , kde potrebovať ich súhlas ak stavba zasahuje do dvoch metrov od hranice susedných pozemkov.  

• aktuálny list vlastníctva
• kópiu z katastrálnej mapy so zakreslením a okótovaním objektu,
• zakreslené siete
•  stanoviská dotknutých orgánov štátnej správy a obce.
• V prípade že budete mať plynový kotol potrebujete súhlas obce.

Pozemkový úrad

Ak je pozemok vedený na liste vlastníctva ako orná pôda / trvalý trávnatý porast v extraviláne obce, musí o trvalom odňatí ornej pôdy rozhodnúť príslušný pozemkový úrad. Tu treba zvážiť, či sa Vám oplatí zhotoviť geometrický plán a odňať plochu len pod domom alebo celý pozemok. Podľa poplatkov za odňatie ornej pôdy zvážte cenu geometrického plánu – jednorazový poplatok za odňatie ornej pôdy – dane.

      3.  Vyjadrenia k prípojkám

Voda

Kvôli súhlasu s napojením na vodu a na kanalizáciu je najlepšie navštíviť Vodárenské a technické służby s.r.o. Budú potrebovať kópiu katastralnej mapy a projekt osadenia domu na pozemok s vyznačením inžinierskych sietí. Za vyjadrenie k územnému konaniu je potrebné zaplatiť spoločnosti poplatok.

Energie

K stavebnému povoleniu je taktisto potrebný súhlas energetických závodov. K žiadosti o vyjadrenie ZSE k územnému aj stavebnému konaniu pripájate Projektovú dokumnetáciu, kópiu katastrálnej mapy, list vlastníctva a osadenie domu na pozemok s vyznačením inžinierskych sietí.

Plyn

Ak plánujte váš nový dom vykurovať plynom je potrebný tiež súhlas aj od SPP. K žiadosti o vyjadrenie od SPP k územnému konaniu prikladáte kópiu katastralnej mapy a projekt osadenia domu na pozemok s vyznačením inžinierskych sietí.

Telekomunikácie

Ďalšou prílohou k stavebnému povoleniu je vyjadrenie slovenských telekomunikácií. Žiadosť môžete vyplniť elektronicky na stránke www.telecom.sk. Alebo zaslať poštou spolu so záujmovým územím v katastráolnej mape, prípadne odn iesť aj osobne na jednu z prevádzok spoločnosti Telecom. 

     4. Stavebný úrad

Po predložení všetkých príloh, projektovej dokumentácie a zaplatení správneho poplatku 33€ má stavebný úrad lehotu 30 dní na vyjadrenie. Začína sa stavebné konanie, pričom všetci zainteresovaní sa zúčastnia obhliadky miesta stavby.

Ak konanie prebehne úspešne, všetky prílohy sú v poriadku, prípadne konanie nenarušia dotktnuté osoby, máte stavebné povolenie.

Konečné platné stavebné povolenie začína platiť po 15- dňovej lehote, kedy sa môžu spresniť detaily od zúčastených strán, jeho platnosť je však len dva roky, także zbytočne nečakajte?

Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.

Nehnuteľnosť môžu okrem dospelých vlastniť aj maloleté osoby tzn. osoby, ktoré ešte nedovŕšili 18 rokov. Môžu ju nadobudnúť napr. darovaním, v dedičskom konaní, a pod. Zoberme si príklad, kde starí rodičia darovali rodinný dom ich dcére a jej dvom maloletým deťom. Matka sa rozhodla dom predať, nakoľko má bývanie vyriešené a starostlivosť o darovaný rodinný dom je pre ňu záťaž navyše. Ako teda postupovať?

Maloleté dieťa má určité práva (v našom prípade môže vlastniť rodinný dom), nie je však ešte spôsobilé na právne úkony tzn. nemôže s nehnuteľnosťou nakladať (nemôže rodinný dom predať, darovať, prenajať, založiť…).

Čo sa dá robiť? Sú vcelku 3 možnosti:

1. počkať kým bude dieťa plnoleté (hlavne pokiaľ mu do plnoletosti zostáva len niekoľko mesiacov),

2. v mene maloletého dieťaťa môže konať jeho zástupca zo zákona, čo je vo väčšine prípadov rodič (tzn. zákonný zástupca),

3. alebo v mene maloletého dieťaťa môže konať zástupca poverený súdom – ten sa stanovuje v prípade, pokiaľ by mohlo prísť k stretu záujmov zákonného zástupcu (našej matky) a maloletého dieťaťa alebo k stretu záujmov zastúpených (detí), ak ich zastupuje ten istý zástupca (napr. ako v našom prípade, pokiaľ by matka zastupovala svoje dve maloleté deti). V takýchto prípadoch je väčšinou potrebné požiadať súd o ustanovenie kolízneho opatrovníka, ktorý je oprávnený zastupovať maloleté dieťa a háji jeho záujmy. Kolízny opatrovník je vždy ustanovený len na presne vymedzený úkon, napr. na predaj nášho domu. Pokiaľ by v našom prípade podpísala za maloleté deti kúpnu zmluvu na predaj domu matka ako zákonný zástupca, mohla by byť takáto zmluva neplatná.

Samozrejme, nestačí, aby kúpnu zmluvu pri predaji domu podpísal kolízny opatrovník ustanovený súdom na tento právny úkon, ale následne je potrebné požiadať súd o schválenie právneho úkonu za maloletého. Hlavným cieľom tohto úkonu je chrániť záujmy maloletých detí. Príslušný súd následne rozhodne, či je predaj v súlade s ich záujmami. Súčasťou návrhu na schválenie musí byť kúpna zmluva, rodné listy detí a list vlastníctva predávanej nehnuteľnosti. Obvykle je potrebné dať oceniť predávanú nehnuteľnosť znaleckým posudkom, aby bolo jednoznačné, že sa nehnuteľnosť predáva za primeranú cenu. Samozrejme, súd prihliada aj na ďalšie záujmy maloletých detí, napr. či majú vyriešené bývanie a pod. Peniaze získané predajom patria maloletému. O schválení právneho úkonu za maloletého by mal súd rozhodnúť bez zbytočného odkladu.

Až po schválení právneho úkonu súdom je možné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, nakoľko právoplatné rozhodnutie súdu o schválení právneho úkonu za maloleté dieťa je povinnou prílohou k návrhu na vklad. Pokiaľ by sa robil vklad pred rozhodnutím súdu, kataster by konanie prerušil a vyžiadal si súdom schválenie úkonu.

V každom prípade predať nehnuteľnosť, ktorú vlastní maloleté dieťa je celkom výzva, má veľa špecifík a vyžaduje si okrem iného aj veľkú dávku trpezlivosti, nakoľko celý proces trvá niekoľko mesiacov.

Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.

Dobrý deň priatelia,

poďme sa pozrieť na to, čo je to stavba z hľadiska stavebného poriadku, kedy je potrebné stavebné povolenie, prípadne kedy stačí iba ohlásenie stavebnému úradu.

Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Pevným spojením so zemou sa rozumie

a) spojenie pevným základom,

b) upevnenie strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ v zemi alebo o inú stavbu,

c) ukotvenie pilótami alebo lanami s kotvou v zemi alebo na inej stavbe,

d) pripojenie na siete a zariadenia technického vybavenia územia,

e) umiestnenie pod zemou.

Kedy je potrebné žiadať o stavebné povolenie :

–  keď má stavba viac ako 25 m² zastavanej plochy

–  keď je stavba vyššia ako 5,0 m (pri podzemnej stavbe pokiaľ je hlbšia ako  3,0 m)

–  keď stavba mení svoj objem (napríklad nadstavbou alebo prístavbou)

–  pri zateplení stavby (vyžaduje sa aj statický posudok a projekt požiarnej ochrany)

–  pokiaľ sa menia nosné steny v objekte (vyžaduje sa aj statický posudok)

–  pokiaľ sa mení tvar strechy (ide o zásah do nosných konštrukcií)

Kedy stačí ohlásenie stavebnému úradu:

–  keď sa jedná o prízemnú stavbu a jej zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výšku 5 m

–  keď sa jedná o podzemnú stavbu a jej zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výšku 3 m

–  keď staviate prípojky (voda, kanál, plyn, elektrina a iné)

–  keď chcete zaskliť balkón v rámci bytového domu

–  keď meníte nenosné steny (priečky) v rámci bytového domu (sú spoločným majetkom)

–  keď staviate nový plot

Kedy netreba ohlášku ani stavebné povolenie:

–  keď meníte krytinu na streche

–  keď meníte okná a dvere

–  keď meníte elektroinštalácie v rámci objektu

–  keď meníte nenosné steny (priečky) v rámci rodinného domu

–  keď meníte plot v rámci jeho existujúceho trasovania a využívate jeho existujúce základy

Stavebný zákon č. 50/1976 Zb rozlišuje tri druhy stavieb (drobné stavby, jednoduché stavby a všeobecné stavby) a podľa tohto delenia predpisuje typ konania/povolenia (ohláška alebo územné konanie a stavebné konanie, prípadne zlúčené stavebné konanie)

Drobné stavby ( postačuje iba ohláška ) sú :

–  prízemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 5 m

–  podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 m, napríklad pivnice alebo žumpy

–  prípojky stavieb a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu

–  oplotenie

 Jednoduché stavby  ( možnosť zlúčenia územného a stavebného monania ) sú  :

–  budovy na bývanie, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m², majú jedno nadzemné podlažie, môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie

–  prízemné stavby a stavby zariadenia staveniska, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m² a výšku 15 m

–  podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m² a hĺbka 6 m

– stavby na individuálnu rekreáciu

–  oporné múry

Pri jednoduchých stavbách treba žiadať o územné aj stavebné povolenie avšak je tu možnosť zlúčenia územného a stavebného konania. Zlúčenie územného a stavebného konania je možné v tom prípade, ak podmienky umiestnenia stavby sú jednoznačné vzhľadom na pomery v území, to znamená, že idete stavať na pozemku, ktorý bol v územnom pláne obce (zóny) schválený na individuálnu bytovú výstavbu. V tomto prípade môže stavebník podať ihneď žiadosť na zlúčené územné a stavebné konanie.

Všeobecné stavby  ( oddelené uzemné a stavebné konanie ) :

–  stavby, ktorých zastavaná plocha presahuje 300 m² v prípade budov na bývanie

–  pokiaľ sa nejedná o budovy na bývanie, stavby ktorých zastavaná plocha presahuje 50 m²

–  stavby ktoré majú dve a viac nadzemných podlaží, alebo 7,0 m od úrovne najnižšej časti okolitého terénu v kontakte so stavbou

Pri všeobecných stavbách treba žiadať o územné rozhodnutie aj o stavebné povolenie zvlášť, čiže v dvoch oddelených konaniach. Konanie o stavebné povolenie môže byť začaté až po právoplatnom vydaní územného rozhodnutia.

Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.

Mnoho vlastníkov nepozná zákonné možnosti riešenia a má za to, že sa nejakým jediným “zázračným“ právnym úkonom, vyriešia vlastnícke vzťahy pod jeho domom. Sú však v omyle. Nikto nevie takým jednoduchým spôsobom vyriešiť v ich prospech rozdrobené vlastníctvo pozemkov pod ich nehnuteľnosťou.

Čo sa týka vlastníctva pozemkov žijúcich identifikovaných vlastníkov/spoluvlastníkov, tam v súčasnosti má majiteľ domu jedinú základnú možnosť, ktorá je len v jeho „réžii“. Osloví vlastníkov pozemku s ponukou realizácie kúpy parcely/spoluvlastníckych podielov pri dodržiavaní zákonne vyžadovaného inštitútu predkupného práva. Znamená to, že predaj akéhokoľvek podielu vlastníka na pozemku musí prednostne ponúknuť spolumajiteľom danej parcely.

Takýmto spôsobom realizuje kúpu všetkých podielov na pozemku pod/pri svojom dome, chate, chalupe. Jednoduchšie riešenie čo sa týka počtu vlastníkov môže v obci priniesť komasácia, čo je v princípe priestorové sceľovanie rozptýlených, rozdrobených pozemkov toho istého vlastníka do väčších celkov. Ak vlastník má viacero pozemkov resp. podielov na pozemkoch, ktoré sú rozdrobené a nemôže s nimi pre rozdrobenosť a komplikované spoluvlastnícke pomery plne disponovať, tieto sa zosumarizujú.Spočíta sa ich celková výmera a cena alebo podielov na nich a po dohode s vlastníkom sa vytvorí jeden alebo viacero nových pozemkov v primeranej hodnote a cene. Tie bude vlastniť v celosti a bez spoluvlastníkov.

Takto môže vzniknúť situácia, že majiteľovi domu pozemok pod ním bude mať len jedného vlastníka a veci budú z hľadiska komunikácie o kúpe oveľa jednoduchšie . Na inštitút komasácie sa ale nemožno spoliehať, je to dobrovoľná záležitosť obce a vlastníkov pozemkov v obci a nie zákonom nariadená činnosť. Takže komasácia môže, ale nemusí byť realizovaná. Okrem toho sa komasácia týka len extravilánu, t.j. mimozastavaného územia obce – chalupy na lazoch, usadlostiach, chaty mimo obce. Oveľa komplikovanejšie je riešenie vlastníctva tzv. neznámych vlastníkov.

Neznámi vlastníci sú z hľadiska katastrálneho vlastníkmi, ktorí boli zapísaní ako vlastníci na pozemku, resp. i celý pozemok v rámci procesu ROEP – register obnovenej evidencie pozemkov. Jednoduchšie vysvetlené to znamená, že danú parcelu/podiel dotyčný nadobudol ešte za svojho života s tým, že sa vo verejnej listine (v pozemkovej knihe) nezapisoval ako vlastník. Takýto útlm evidencie vlastníckych vzťahov nastal hlavne v rokoch 1951-1989, kde sa obmedzili zápisy vlastníckych práva do verejných listín, potláčalo sa súkromné vlastníctvo a pozornosť sa venovala užívania tzv. socialistickými organizáciami“ (JRD, štátne majetky) . Viedla sa len evidencia užívateľov pôdy. Užívacie právo bolo nadriadené nad vlastnícke právo. Zmena nastala až po novembri 1989, keď sa opäť obnovila otázka súkromného vlastníctva. A až v rámci realizácie obnovenej evidencie pozemkov, ktorá sa realizovala a stále postupne realizuje po celom území Slovenska už niekoľko desiatok rokov, sa títo nadobúdatelia pozemkov zapísali do listu vlastníctva. Avšak z veľkej časti už ako nebohí.

V dnešných legislatívnych podmienkach (až na osobité výnimky) nejde inak riešiť týchto tvz. neznámych vlastníkov ako identifikovaním tejto osoby podľa archívnych dokumentov, na základe ktorých sa stali vlastníkmi/spoluvlastníkmi pozemku a hľadať ich žijúcich zákonných dedičov. To môžu byť nielen deti, ale vnuci, dnes už dokonca pravnuci. V prípade ich identifikácie následne iniciovať obnovu dedičského konania po tomto nebohom vlastníkovi, kde jeho parcelu/vlastnícky podiel na parcele zdedia dediči. A tí sú v ďalšom u komunikačnými partnermi na kúpu pozemku/podielov na pozemku. Takýmto spôsobom viete okrem uvedeného získať aj zaujímavé stavebné pozemky v lokalitách s nevysporiadanými vlastníckymi pomermi.

Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vám vzniká až vkladom do katastra nehnuteľností. K tomuto úkonu je potrebné  uhradiť poplatok v stanovenej výške.

Správne poplatky za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností (t.j. vklad vlastníckeho práva, záložného práva, vecného bremena,…) vás vyjdú na:

66 eur – katastrálny odbor okresného úradu musí v tomto prípade rozhodnúť o vašom návrhu do 30 dní odo dňa jeho doručenia,

266 eur – pokiaľ sa rozhodnete využiť urýchlené konanie, katastrálny odbor okresného úradu musí o urýchlenom návrhu rozhodnúť do 15 dní odo dňa jeho doručenia. V prípade, že to v tomto termíne nestihne, vráti vám rozdiel medzi poplatkom za urýchlené rozhodnutie a poplatkom v prípade rozhodnutia v štandardnom termíne (poplatok sa vracia v lehote do 30 dní odo dňa právoplatnosti rozhodnutia o vrátení, inak vám bude správny orgán povinný zaplatiť úrok z omeškania). Ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov (napr. darovacia zmluva, súčasťou ktorej je zriadenie vecného bremena – práva doživotného užívania), poplatok sa vyberie za každý právny úkon osobitne. Pozor – ak sa konanie zastavilo alebo návrh na vklad bol zamietnutý, poplatok sa nevracia.

Poplatky si môžete znížiť až o 50% v prípade elektronického návrhu na vklad, tzn. poplatky budú:

33 eur – v prípade, ak má katastrálny odbor okresného úradu rozhodnúť do 30 dní

133 eur – v prípade, ak má katastrálny odbor okresného úradu rozhodnúť do 15 dní

Ako podať elektronický návrh na vklad? Pokiaľ elektronické podanie robí:

Fyzická osoba – všetky dokumenty musia byť podané v elektronickej podobe a podpísané kvalifikovaným elektronickým podpisom. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis (t.j. overený notárom alebo matrikou), v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou. Časová pečiatka je údaj o tom, kedy bol kvalifikovaný elektronický podpis vytvorený a Ústredný portál verejnej správy ju prikladá pri podpise automaticky. Elektronické podanie musí obsahovať kvalifikovaný elektronický podpis všetkých účastníkov zmluvy. Advokát a zmluva obsahuje autorizačnú doložku postačuje kvalifikovaný elektronický podpis advokáta.

Notár – notár zmluvu vyhotoví vo forme notárskej zápisnice a opatrí kvalifikovaným elektronickým podpisom. Ak návrh na vklad obsahuje aj iné prílohy ako zmluvu (napr. vyhlásenie správcu bytov o nedoplatkoch na úhradách), elektronický návrh na vklad musí podať práve notár, keďže uvedená príloha musí byť ním úradne overená, ak ju správca bytov nepodpíše elektronickým podpisom.

 Za návrh na vklad môžete zaplatiť len 18 eur…

Vedeli ste, že ešte pred podaním návrhu na vklad môžete vyplniť a zaslať elektronický formulár Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad a ušetriť tak 15 eur? Stačí ho jednoducho vyplniť a zaslať cez webovú stránku katastrálneho úradu. Následne máte 90 dní na to, aby ste podali návrh na vklad na príslušný katastrálny odbor, a to buď:

v listinnej podobe – v tomto prípade je potrebné si toto vyplnené oznámenie vytlačiť, podpísať a priložiť ho k predkladanému návrhu na vklad

 Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.

Poľnohospodársky systém sa neustále zlepšoval a zvyšovali sa aj nároky na výrobu a skladovanie. Najprv sa každý staral o svoju vlastnú pôdu, no neskôr sa v spoločnosti vytvorili skupiny bohatších jednotlivcov, ktorí potrebovali pomoc s obrábaním pôdy a chovom dobytka. Začali si prenajímať robotníkov, ktorí za vykonanú prácu dostávali nielen jedlo a pitie, ale aj strecha nad hlavou. A tak v podstate vznikol prvý systém nájomníctva.

Tento systém sa vo väčšine krajín rozvinul natoľko, že vznikali ďalšie spôsoby získavania statkov ako napríklad platenie daní. S nimi sa spájalo negatívne vnímanie vzťahu medzi bohatými – šľachtou a chudobnými – poddanými. No nie všetko čo sa týkalo daní bolo zlé. Šikovní roľníci mohli obchodovať s inými kráľovstvami či panstvami a dokázali si zarobiť na živobytie aj inými zručnosťami ako je poľnohospodárstvo. Nielen domy, ale aj polia, lúky, pastviny či sýpky začali prenajímať a neskôr aj predávať obyčajným ľuďom, nie iba šľachte.  

Presídľovanie panstiev, z dôvodu historických udalostí, malo za následok vytvorenie určitého druhu politiky, v ktorej boli jednotlivé pozemky rozdelené na menšie parcely a tie sa predávali na voľnom trhu. Tí, ktorí tieto pozemky kupovali boli buď obchodníci alebo samotní aristokrati. O čosi neskôr bola takzvaná priemyselná revolúcia, počas ktorej vznikali rôzne zbrojárske, banské a výrobné podniky. S tým opäť úzko súviselo presídľovanie robotníkov, ktorí chceli bývať v ich blízkosti. Aj títo ľudia z nižšej spoločenskej kasty, začali postupne vlastniť domy a ďalší majetok, ako napríklad autá, rádiá či televízory.

S priemyselnou revolúciou sa o slovo začali hlásiť hypotéky, ktoré nevznikli v žiadnej konkrétnej krajine. Hypotéky v podstate existovali už dlhšie ako exkluzívna pôžička, ktorá bola najprv poskytovaná iba šľachte. Po priemyselnej revolúcii sa bohatstvo sveta zvýšilo až na úroveň, v ktorej začali banky poskytovať pôžičky „s vyšším rizikom“ pre bežných ľudí. To umožnilo jednotlivcom vlastniť domy a iné nehnuteľnosti.

Trvalo to naozaj veľmi dlho, ale vlastníctvo nehnuteľností je teraz možné naozaj pre každého.  Vlastníctvo, konkrétne vlastníctvo pozemkov, bolo základom všetkých investičných príležitostí, ktoré existuje dodnes. Bez stabilnej a uvedomelej populácie a viazanosti na jednotlivé miesta by bol realitný trh, a vôbec aj celý trhový mechanizmus, naozaj veľmi obmedzený.

Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.

Ak sa však pozrieme na cenu nehnuteľnosti  zo strany predávajúceho , môže nám pomôcť Cena nehnuteľnosti je stanovená vtedy správne ak sú spokojní kupujúci aj predávajúci.

niekoľko faktorov :

Čas – Ak predávame nehnuteľnosť pretože potrebujeme použiť peniaze z jej predaja na niečo iné, nie je vhodné stanoviť vysokú cenu a postupne znižovať. Môže sa stať, že v konečnom dôsledku predáme  nehnuteľnosť pod cenu. Kupujúci dlho neprichádza a tak postupne znižujeme cenu. Nehnuteľnosť stráca svoju lukratívnosť a nakoniec dáme kupujúcemu príliš veľkú zľavu, len aby sme už mali peniaze na účte a mohli ich rýchlo použiť na to čo potrebujeme.

Aktuálne predávajúce sa  podobné nehnuteľnosti v blízkom okolí –  nám môžu pomôcť pri nastavení ceny, treba však brať do úvahy :

stav nehnuteľnosti , dispozícia  a výmera nehnuteľnosti, použité materiály pri výstavbe , prípadné zariadenie a jeho kvalita ,  poschodie,  existencia balkóna/ loggie , okolie , občianska vybavenosť , susedia ale aj ťarchy na LV.

Predávajúce sa nehnuteľnosti  však ešte nemusia   znamenať aj predané nehnuteľnosti.  Databázou predaných nehnuteľností disponujú realitné kancelárie. Podľa uskutočnených predajov si môžete urobiť lepšiu predstavu o cene za ktorú sa nakoniec predala nehnuteľnosť.

• Ak by bola reálna cena domu?? 220 tis. €,  ktorá stratégia by sa vám z pohľadu predávajúceho viac páčila
• A) stanoviť cenu na 250 tis. € a dúfať, že budete spúšťať, i keď ponuky niekoľko mesiacov neprichádzajú
• B)stanoviť cenu na 220 tis. €, získať viac ponúk a vyjednať 230 tis. €, prípadne aj viac??

 Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.

Pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti sa často krát stretávame s výrazmi ako napr. úžitková plocha, obytná plocha, zastavaná plocha atď.  Poďme sa bližšie pozrieť čo znamenajú a aké sú medzi nimi rozdiely.

Podlahová ( Úžitková ) plocha bytu:

súčet podlahových plôch obytných miestností, a miestností príslušenstva bytu ( schodisko, pivnica, komora, WC, kúpeľňa, hala, chodby atď. ) bez plochy lodžií, balkónov a terás.

• do podlahovej plochy miestnosti sa započítava plocha nad ktorou je minimálna svetlá výška 1,30 m
• do plochy miestnosti sa započítava plocha arkierov a výklenkov, ak sú súčasne najmenej 1200 mm široké, 300 mm hlboké, a 2000 mm vysoké od podlahy
• do plochy miestnosti sa započítava plocha zabratá vykurovacími telesami, inštalačnými predmetmi, technickým zariadením alebo strojovým vybavením a kuchynskou linkou, nezapočítava sa plocha okenných a dverných výstupkov a plocha zabratá zabudovaným nábytkom

Obytná plocha bytu :

• Je súčet podlahových plôch všetkých obytných miestností v dome/byte.  Medzi obytné miestnosti sa považujú: obývacie izby, detské izby, spálne, pracovne, hobby miestnosti, hosťovské izby atď. Medzi obytné miestnosti sa nepočíta príslušenstvo domu. 
• Kuchyňa, ktorá má plochu viac ako 12 m² sa považuje za obytnú miestnosť (ako v našom prípade), čiže sa započítava do obytnej plochy domu.

Zastavaná plocha stavby:

• Zastavaná plocha je plocha podlažia (prízemia), resp. plocha stavby ktorá je v kontakte s terénom. Pozor do zastavanej plochy domu sa počíta aj kolmý priemet dalších podlaži ak su odlšné oproti prízemiu. 
• Prečnievajúce časti ako napr. strecha, balkóny, markizy sa nezapočitavajú

Koeficient zastavania :

Je to pomer medzi zastavanou plochou a plochou parcely.Tento koeficient väčšinou určuje uzemný plán obce.

Rodinné domy mavajú koeficient zastavania, resp. index zastavaných plôch v rozmedzí 0,2 až 0,5 (20% až 50%). Štandartne je to okolo 25% .

Vzdialenosť medzi dvoma rodinnými domami nemôže byť menšia ako 7 metrov a zároveň vzdialenosť rodinného domu od spoločnej hranice pozemkov nemôže byť menšia ko 2 metre.  Vzdialenosť od susedného pozemku menšia ako 2 metre, może byť iba so súhlasom suseda. Stavebný úrad však może povoliť v určitých prípadoch skrátenie vzdialenosti medzi domami na 4 metre. Podmienkou však je, že v žiadnej z protiľahlých stien domov nemôžu byť okná obytných miestností.

Uličná čiara – záväzná čiara, ktorá vymedzuje verejný uličný priestor, pričom je možné od nej ustúpiť do hĺbky zástavby a nesmie sa prekročiť /okrem architektonických prvkov, napr. balkón/, ak to v danej lokalite povoľuje územný plán.

Stavebná čiara – záväzná čiara, ktorá vymedzuje hranicu umiestnenia objektu v súvislosti s verejným priestorom. Je možné od nej ustúpiť smerom dovnútra pozemku a nie je ju možné prekročiť smerom k ulici /okrem architektonických prvkov, napr. balkón/. Polohu stavebnej čiary ako aj povolený rozsah ustúpenia smerom dovnútra pozemku určuje územný plán.

 Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.

Bezhotovostný prevod

Pri bezhotovostnom prevode z účtu v banke/vkladom hotovosti na bankový účet predávajúceho je riziko, že správa katastra konanie preruší a predávajúci, keďže bude mať už peniaze na svojom účte, nebude mať záujem o spisovanie dodatku ku KZ, prípadne o opravu iných chýb podania. V prípade, ak Okresný úrad – katastrálny odbor konanie zastaví, je nutné nanovo spísať celú KZ a ešte raz ju podať do KN. Tu môže nastať s predávajúcim ten istý problém.

Vinkulácia na účte kupujúceho

Vinkulácia peňazí na bankovom účte kupujúceho sú síce jeho peniaze dobre chránené, ale do nebezpečenstva sa tentokrát dostáva zase predávajúci, nakoľko vinkulované účty nie sú chránené pred exekútormi. Vinkulovaný účet teda v prípade vyhlásenia exekúcie na kupujúceho neposkytuje žiadnu ochranu predávajúcemu.

Notárska úschova

Pri zriadení notárskej úschovy sú peniaze kupujúceho v bezpečí, nakoľko notár realizujúci úschovy ich ukladá na špeciálny účet a je povinne poistený. Dokonca aj predávajúci je chránený, keďže na peniaze v notárskej úschove nemôže nikto siahnuť, ani exekútor. Nevýhodou je však cena – je totiž najdrahším z uvedených spôsobov úhrady kúpnej ceny.

Úhrada  prostredníctvom hypotekárneho úveru

Úhrada kúpnej ceny prostredníctvom hypotekárneho úveru je v skutočnosti ten najbezpečnejší spôsob ako kúpiť nehnuteľnosť, pretože sa nepracuje s hotovosťou. Banka na základe vopred definovaných a neskôr splnených podmienok prevádza peniaze predávajúcemu na účet. Jedinou nevýhodou je povinnosť kupujúceho splácať úver každý jeden mesiac počas dohodnutých rokov, a tiež ťarcha (záložné právo) na nehnuteľnosti, ktorá obmedzuje vlastníka s možnosťou nakladať s vlastnou nehnuteľnosťou (vždy je potrebný súhlas banky).

Veľmi rád vám pomôžem s celým procesom pri kúpe alebo predaji vašej nehnuteľnosti, preto sa neváhajte na mňa kedykoľvek obrátiť.